Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
- Các loại tranh chấp đất đai
Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:
♦ Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)
luậsư nhà đất
♦ Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
♦ Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
2. Phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện
Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HDTP quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS”.
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.
Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
3. Phải nộp đơn khởi kiện đúng Tòa có thẩm quyền
Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền của Toàn án gồm: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ.
Bước 1: Xác định thẩm quyền theo loại việc
Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án.
Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp
Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp mà có đương sự hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ
Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:
“Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
4. Án phí khi khởi kiện
Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai như sau:
| TT | Án phí dân sự sơ thẩm | Mức án phí |
| 1 | Tranh chấp về dân sự (gồm cả đất đai) không có giá ngạch | 300.000 đồng |
| 2 | Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch | |
| 2.1. | Từ 06 triệu đồng trở xuống | 300.000 đồng |
| 2.2. | Từ trên 06 đến 400 triệu đồng | 5% giá trị tài sản có tranh chấp |
| 2.3. | Từ trên 400 đến 800 triệu đồng | 20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng. |
| 2.4. | Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng | 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng. |
| 2.5. | Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng | 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng. |
| 2.6. | Từ trên 04 tỷ đồng | 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng. |
5. Thời gian khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài
Căn cứ: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:
* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng.
* Thời hạn đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
————————————————————————————————————
Những người lần đầu tiếp xúc với Luật sư đều không tránh khỏi những thắc mắc như:
- Làm sao tìm thuê Luật sư tại Bến Tre không?
- Luật sư tại Bến Tre có thể tham gia trực tiếp để giải quyết vụ việc cho khách hàng được không?
- Danh sách Luật sư tại Bến Tre?
- Luật sư giỏi, Luật sư uy tín tại Bến Tre?
- Thuê Luật sư tại Bến Tre có thể giúp thắng kiện hay không?
- Chi phí thuê Luật sư tại Bến Tre như thế nào?
- Chi phí thuê Luật sư tại Bến Tre có đắt không?
- Luật sư có thể hỗ trợ gì cho khách hàng tại Bến Tre?
- Cần thuê Luật sư tại Bến Tre?
- Cách thuê Luật sư tại Bến Tre?
Liên hệ Văn phòng luật sư tại Bến Tre, Công ty Luật tại Bến Tre, Luật sư giỏi, uy tín tại Bến Tre để được tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng để bào chữa, bảo vệ quyền lợi cho bạn tại Bến Tre.
Để nhận được sự hỗ trợ kịp thời, tận tâm, trách nhiệm từ Luật sư và các chuyên gia pháp lý bạn có thể liên hệ trực tiếp đến đường dây nóng số: 0931.105.104.
——————————————————
LUẬT SƯ NGUYỄN THỊ MẾN (MLawyer)
✦ Website: https://luatsunguyenthimen.vn/
✦Tổng đài tư vấn: 0931.105.104 (LS Mến)
✦ Email: lsnguyenthimen@gmail.com